Ante incrementos sostenidos, propietarios e inquilinos cuentan con herramientas legales para revisar y cuestionar las liquidaciones de expensas que consideren injustificadas.
En un contexto de aumentos constantes, las expensas representan un tema de preocupación para muchos propietarios e inquilinos. La normativa vigente establece con claridad qué puede cobrar un consorcio, cómo deben justificarse los gastos y qué derechos asisten a los propietarios frente a incrementos cuestionables.
Según explica Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, los propietarios tienen derechos concretos para revisar, objetar e impugnar liquidaciones que no se ajusten a la ley.
Base legal y distinción clave
El Código Civil y Comercial establece en su artículo 2046 inciso c) la obligación de pagar «las expensas ordinarias y extraordinarias en la proporción de la parte indivisa de su unidad funcional». El artículo 2048 determina que deben pagarse «las expensas comunes ordinarias que fije la administración del consorcio y las extraordinarias que se dispongan por resolución de la asamblea». Esta distinción es fundamental, ya que implica que la administración no puede cargar gastos extraordinarios sin una decisión previa de los propietarios reunidos en asamblea.
Obligaciones del administrador y derechos del propietario
El artículo 2067 detalla las obligaciones del administrador, que incluyen practicar las cuentas, recaudar los fondos y rendir cuentas dentro de los 60 días del cierre del ejercicio financiero. Para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos mayores, debe pedir autorización previa al consejo de propietarios.
En este marco, los propietarios están habilitados a revisar la documentación respaldatoria de los gastos, y el administrador «debe permitir el acceso a la misma», según Abatti. Este derecho es clave para detectar errores, excesos o gastos mal imputados.
Pasos a seguir ante dudas o aumentos injustificados
- Solicitar documentación: El primer paso es pedir a la administración la constancia de los gastos, facturas, contratos y demás documentación. Esto puede hacerse mediante carta documento o correo electrónico, si este último medio fue fijado como notificación fehaciente.
- Revisar y notificar irregularidades: Una vez revisada la documentación, si surgen irregularidades, corresponde notificarlo a la administración y al consejo de propietarios por medio fehaciente para que subsanen los errores.
- Impugnación formal: Si lo anterior no surte efecto, se inicia la etapa de impugnación formal. Comienza con un pedido a la administración, también por medio fehaciente, para que convoque a una asamblea extraordinaria. Si este intento fracasa, los propietarios impugnantes que representen «el 10% del total de propietarios» pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial.
Consideraciones prácticas y vías alternativas
Antes de iniciar cualquier procedimiento, es importante comparar los gastos de expensas anteriores con los aumentos actuales, teniendo en cuenta índices como el IPC del INDEC, verificar el cálculo del porcentual correspondiente a la unidad y revisar el uso del fondo de reserva. Muchas veces, los desfasajes surgen de errores de cálculo o gastos mal categorizados.
Si el administrador no atiende los pedidos o no brinda los datos requeridos, el propietario puede presentar una denuncia ante el Registro de Administradores de la jurisdicción o ante Defensa del Consumidor, vías habilitadas cuando se incumplen las obligaciones de información y transparencia.
Mientras se desarrollan estos trámites, el propietario puede evitar caer en mora pagando bajo protesta, «impugnando la liquidación, reservando derecho a iniciar la vía judicial», o consignando judicialmente el pago. Se recomienda evaluar cada caso previamente con un abogado, dada las particularidades y consecuencias involucradas.