Ampliar la casa hacia arriba es una opción cada vez más elegida por familias que necesitan más espacio sin mudarse. Te contamos los costos actualizados, los permisos necesarios y los plazos estimados para encarar esta obra.
Levantar un segundo piso es una de las soluciones más buscadas para ganar metros cuadrados sin cambiar de barrio. Sin embargo, la decisión implica inversión, trámites y un análisis técnico previo. El primer paso obligado es el estudio estructural: un ingeniero o arquitecto especializado debe evaluar si la propiedad puede soportar el nuevo nivel. Este informe cuesta entre $150.000 y $300.000, según la zona y la complejidad del inmueble.
Si la estructura lo permite, se pasa al diseño arquitectónico, que puede representar entre el 8% y el 12% del valor total de la obra. En la Ciudad de Buenos Aires, el Código Urbanístico fija parámetros de altura, retiros y ventilación que el proyecto debe cumplir al pie de la letra.
El costo de construcción es el rubro más pesado. Para obra tradicional (hormigón y ladrillos), el precio por metro cuadrado ronda entre $500.000 y $600.000. En dólares, una obra terminada de 100 m² con baño se calcula entre US$1500 y US$1800 por m². Si se opta por sistemas livianos como steel framing, el valor baja a entre $350.000 y $550.000 por m², con plazos más cortos.
Para una ampliación promedio de 60 m², el presupuesto total puede ir de $20.000.000 a $35.000.000, sin contar imprevistos ni mejoras adicionales. A eso hay que sumarle los permisos municipales: en la mayoría de las jurisdicciones argentinas se requiere un Permiso de Obra Mayor, cuyos derechos oscilan entre el 1% y el 3% del costo estimado de la obra.
La convivencia con los vecinos también es clave: el ruido, los andamios y el movimiento de materiales pueden generar conflictos. Muchos municipios recomiendan presentar una nota de conformidad de los vecinos colindantes. Además, suele exigirse un seguro de responsabilidad civil de entre $100.000 y $200.000 mensuales durante la obra.
En cuanto a plazos, la obra húmeda tradicional demanda entre seis y nueve meses, mientras que los sistemas industrializados pueden reducirlo a tres o cuatro meses. Siempre conviene prever un margen para imprevistos, ya que las ampliaciones sobre estructuras existentes suelen deparar sorpresas.
Más allá de los números, construir un segundo piso puede incrementar el valor patrimonial de la propiedad, siempre que se realice con permisos en regla y bajo supervisión profesional. Edificar sin habilitación expone a multas y complica futuras ventas o alquileres, ya que la superficie no declarada no puede incorporarse legalmente al título.